نقض إيجارات ـ طرد لنهاية المدة

 

نصت المادة 598 مدني (( ينتهي الإيجار بإنتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء.))

كما نصت المادة 600 مدني (( إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء، و إستمر المستأجر مع ذلك منتفعا بالعين بعد إنتهاء الإيجار فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد ما لم يقم الدليل على عكس ذلك.))

ومن احكام النقض :

التنبيه بالإخلاء . جواز صدوره من المؤجر أوالمستأجر أو ممن ينوب عن أي منها تعدد المؤجرون أو المستأجرون . كفاية صدوره من أحدهم . متى أجازه الباقون . إعتباره وكيلاً عنهم .

 (الطعن 2440 لسنة 54ق – جلسة 5/4/1990 س41 ص926)

---------------------------------------------------------------

عقد الإيجار إعمالا لنص المادة 598 من القانون المدني ينتهي بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه أو أي إجراء طالما أن المتعاقدين لم يشترطا ذلك, ويجب على المستأجر وفقا لنص المادة 590 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر, ولا يكفى للوفاء بهذا الالتزام أن ينبه المستأجر على المؤجر بأنه سيقوم بإخلاء العين المؤجرة بل يجب عليه أن يضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستول عليها استيلاء ماديا فيخليها مما عساه أن يكون موجودا بها من منقولات وأدوات مملوكة له ويتخلى هو عن حيازتها فإن أبقى فيها شيئا مما

كان يشغلها به واحتفظ بملكيته له فإنه لا يكون قد أوفى بالتزامه برد العين المؤجرة، وأن حرمان المؤجر من منفعة العين المؤجرة في المدة التالية لانتهاء الإجارة بسبب استمرار المستأجر في الانتفاع بها بغير حق يعد غصبا يستوجب التعويض متى قامت أسبابه ويقدر طبقا لأحكام المسئولية التقصيرية مع اتباع المعيار الذي حددته المادة 590 من القانون المدني بما نصت عليه في فقرتها الثانية بأن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين المؤجر ة وما أصاب المؤجر من ضرر.

 (الطعن رقم 3829 -  لسنــة 66 ق  -  تاريخ الجلسة 03 / 01 / 2001 -  مكتب فني 52 -  رقم الجزء  1 -  رقم الصفحة 107)

-----------------------------------------------------------------------

إذا تعدد الطرف المستأجر في عقد الإيجار فإن دعوى الإخلاء وفسخ هذا العقد المؤسسة على عدم الوفاء بالأجرة أو التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار لا تستقيم إلا بإختصام جميع المستأجرين لأن الفصل في الدعوى في كل هذه الحالات لا يحتمل إلا حلا واحدا بعينه بالنسبة إلى الخصوم جميعا ليكون حجة لهم أو عليهم.                

(الطعن رقم 4530 -  لسنــة 65 ق  -  تاريخ الجلسة 30 / 09 / 2002)

------------------------------------------------------------------------------

النص في المادة 147/1، 150/1 من القانون المدني، يدلان على أن مبدأ سلطان الإرادة ما زال يسود الفكر القانوني، ولازم أن يمتنع على أحد العاقدين نقض العقد أو إنهائه أو تعديله على غير مقتضى شروطه، ما لم يتفق على ذلك مع الطرف الآخر، كما يمتنع ذلك على القاضي، لأنه لا يتولى إنشاء العقود عن عاقديها، وإنما يقتصر عمله على تفسير مضمونها، وهو ملزم عند وضوح عبارات العقد بعدم الخروج عنها باعتبارها تعبيراً صادقاً عن إدارة المتعاقدين المشتركة وذلك رعاية لمبدأ سلطان الإرادة وتحقيقاً لاستقرار المعاملات. لما كان ذلك، وكان الثابت من حكم محكمة الدرجة الأولى أنها اطلعت على عقد الإيجار المؤرخ  /    /

 وتبينت منه أن الطاعن استأجر محل النزاع لمدة عشر سنوات من 1/10/1968 إلى30/9/1977، ويتجدد لمدة أخرى باتفاق الطرفين، وانتهى الحكم في مدوناته إلى أن المتعاقدين قد عينا في العقد مدة محددة ينتهي بانتهائها العقد دون أن يشترط لانتهاء العقد أي إجراء آخر وعلى أن لا يتجدد العقد إلا باتفاق الطرفين، ومن ثم فإن العقد يكون قد إنتهى بانقضاء مدته المحددة فيه، أي في نهاية سبتمبر سنة 1977، وذلك دون الحاجة إلى تنبيه بالإخلاء، على أن المدعى قد بادر إلى التنبيه على المدعى بالإخلاء... وقد أفصح عن تنبيهه في عدم تجديد العقد تجديداً ضمنياً.... ، فإن الحكم الإبتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه يكون قد التزم بعبارات العقد الواضحة ولم يخرج عن مدلولها، ولا يغير من ذلك أن يتم التنبيه بعد انتهاء مدة العقد ذلك أن النص في المادة 598 من القانون المدني على أن ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، ومن ثم فإن التنبيه غير لازم قانوناً، وعلى فرض حصوله فليس له ميعاد محدد، ويجوز إعلانه بعد انقضاء مدة العقد قبل مضى الوقت الكافي الذي تستخلص منه التجديد، ومن ثم فإن الحكم يكون قد أعمل صحيح القانون.

 (الطعن رقم 841 -  لسنــة 49 ق  -  تاريخ الجلسة 27 / 12 / 1984 -  مكتب فني 35 -  رقم الجزء  2 -  رقم الصفحة 2249 - تم رفض هذا الطعن)

--------------------------------------------------------------------

عقد الإيجار مؤقت . إنقضاؤه بإنتهاء المدة المتفق عليها . جواز إمتداده إلى مدة أخرى بإتفاق عاقديه . المادتان 558 ، 963 مدني .                         

(الطعن 200 لسنة 61ق – جلسة 4/7/1991 س42 ص1406)

----------------------------------------------

وتبينت منه أن الطاعن استأجر محل النزاع لمدة عشر سنوات من 1/10/1968 إلى30/9/1977، ويتجدد لمدة أخرى باتفاق الطرفين، وانتهى الحكم في مدوناته إلى أن المتعاقدين قد عينا في العقد مدة محددة ينتهي بانتهائها العقد دون أن يشترط لانتهاء العقد أي إجراء آخر وعلى أن لا يتجدد العقد إلا باتفاق الطرفين، ومن ثم فإن العقد يكون قد إنتهى بانقضاء مدته المحددة فيه، أي في نهاية سبتمبر سنة 1977، وذلك دون الحاجة إلى تنبيه بالإخلاء، على أن المدعى قد بادر إلى التنبيه على المدعى بالإخلاء... وقد أفصح عن تنبيهه في عدم تجديد العقد تجديداً ضمنياً.... ، فإن الحكم الإبتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه يكون قد التزم بعبارات العقد الواضحة ولم يخرج عن مدلولها، ولا يغير من ذلك أن يتم التنبيه بعد انتهاء مدة العقد ذلك أن النص في المادة 598 من القانون المدني على أن ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء، ومن ثم فإن التنبيه غير لازم قانوناً، وعلى فرض حصوله فليس له ميعاد محدد، ويجوز إعلانه بعد انقضاء مدة العقد قبل مضى الوقت الكافي الذي تستخلص منه التجديد، ومن ثم فإن الحكم يكون قد أعمل صحيح القانون.

 (الطعن رقم 841 -  لسنــة 49 ق  -  تاريخ الجلسة 27 / 12 / 1984 -  مكتب فني 35 -  رقم الجزء  2 -  رقم الصفحة 2249 - تم رفض هذا الطعن)

--------------------------------------------------------------

عقد الإيجار مؤقت . إنقضاؤه بإنتهاء المدة المتفق عليها . جواز إمتداده إلى مدة أخرى بإتفاق عاقديه . المادتان 558 ، 963 مدني .                        

(الطعن 200 لسنة 61ق – جلسة 4/7/1991 س42 ص1406)

-------------------------------------------

ما كان الواقع فى الدعوى هو أن المستأجر قد إستمر واضعا يده على العين بعد إنتهاء الإجارة رغم معارضة المؤجر مما يترتب عليه وجوب إعتبار وضع يده بغير سند – لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه إذا إعتبر أن ما يتعين القضاء به للمؤجر عن المدة اللاحقة لنهاية عقد الإيجار هو الأجرة المتفق عليها فى العقد يكون قد اعمل حكم هذا العقد خلافا للقانون الذى يقضى بإنهائه .

 (نقض جلسة 24/11/1955 مجموعة المكتب الفني – السنة 6 مدني –ص 1516)

النص في المادة "160 من القانون المدني على أنه "إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد.." قطعي الدلالة على الأثر الرجعى للفسخ، وعلى شموله العقود كافة، إلا أنه من المقرر بالنسبة لعقد المدة أو العقد المستمر والدوري التنفيذ ـ كالإيجار ــ أنه يستعصى بطبيعته على فكرة الأثر الرجعى، لأن الزمن فيه مقصود لذاته بإعتباره أحد عناصر المحل الذي ينعقد عليه، والتقابل بين الإلتزامين فيه يتم على دفعات بحيث لا يمكن الرجوع فيما نفذ منه، فإذا فسخ عقد الإيجار بعد البدء في تنفيذه، فإن آثار العقد التي أنتجها قبل الفسخ تظل قائمة عملياً ويكون المقابل المستحق من هذه المدة له صفة الأجرة لا التعويض، ولا يعد العقد مفسوخاً إلا من وقت الحكم النهائي الصادر بالفسخ لا قبله ويعتبر الفسخ هنا بمثابة إلغاء للعقد في حقيقة الواقع.

(الطعن رقم 509 -  لسنــة 46 ق  -  تاريخ الجلسة 07 / 02 / 1979 -  مكتب فني

30 -  رقم الجزء  1 -  رقم الصفحة 491 - تم رفض هذا الطعن)

---------------------------------------------

المقرر أن مفاد المواد 563، 598، 599، 600 من القانون المدني أنه إذا إتفق المتعاقدان على مدة عقد الإيجار أنقضى العقد بفواتها ما لم يشترط لإنتهائه صدور تنبيه بالإخلاء قبل نهاية مدته، وفى حالة عدم التنبيه يمتد عقد الإيجار إلى مدة أخرى أو إلى مدة غير محددة طبقا لإتفاقهما، ويعد بقاء المستأجر في العين بعلم المؤجر ودون إعتراض منه تجديداً ضمنياً للعقد، وتكون مدته في هذه الحالة هي المدة المحددة لدفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء من أحد الطرفين في المواعيد القانونية المنصوص عليها في المادة 563 من القانون المذكور، فإذا نبه المؤجر على المستأجر بالإخلاء عند إنتهاء مدة العقد وإستمر الأخير رغم ذلك منتفعاً بالعين بعد إنتهاء الإيجار فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد ما لم يقم الدليل على العكس، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن عقد الإيجار المؤرخ 1/3/1978 - موضوع الدعوى- قد أنتهت مدته بنهاية المهلة المحددة بالتنبيه بالإخلاء المعلن في 10/4/1983 متضمناً إنهاء العقد في موعد غايته آخر أبريل سنه 1983 وكان إنتهاء العقد على النحو سالف الذكر قد تم وأنتج أثره قبل العمل بقرار وزير الإسكان رقم 90 لسنه 1984فى 14/7/1984الذى قضى بسريان أحكام القانون رقم 49 لسنه 1977 على قرية كفر العرب الكائن بها العين المؤجرة ومن ثم فلا تسرى أحكام هذا القانون على العلاقة الإيجارية بين الطرفين لإنقضائها قبل صدور القرار الوزاري سالف الذكر، وبالتالي فلا محل للتمسك بأحكام الإمتداد القانوني المنصوص عليها في قانون إيجار الأماكن ويتعين لذلك إعمال القواعد العامة الواردة في القانون المدني وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر يكون معيبا.

 ( الطعن رقم 190 -  لسنــة 58 ق  -  تاريخ الجلسة 30 / 11 / 1992 -  مكتب فني 43 -  رقم الجزء  2 -  رقم الصفحة 1255 -  تم قبول هذا الطعن )

-------------------------------------------------------------------

لما كانت قواعد القانون المدني هي التي تنظم كيفية إنتهاء الإيجار بإنتهاء مدته بالنسبة لعقود إيجار الأماكن المفروشة التي لا تخضع لقواعد الإمتداد القانوني، ولما كان مفاد نص المادتين 563، 598 من القانون المدني أن المتعاقدين إذا إتفقا على تحديد مدة العقد ينتهي بإنقضائها الإيجار. فإنهما يريدان بذلك أن العقد ينتهي بمجرد إنقضاء المدة دون أي إجراء آخر، فلا حاجة عندئذ للتنبيه بالإخلاء ما دام التنبيه ليس مشترطاً في العقد، أما إذا عقد الإيجار دون إتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة، أعتبر الإيجار منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة، فإذا أعتبرت مدة الإيجار هي المدة المحددة لدفع الأجرة فإن الإيجار لا ينتهي بمجرد إنتهاء المدة المحددة لدفع الأجرة بل لابد من أن ينبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء في المواعيد التي ذكرتها المادة 563 من القانون المدني.

(الطعن رقم 2413 -  لسنــة 51 ق  -  تاريخ الجلسة 20 / 12 / 1982 -  مكتب فني 33 -  رقم الجزء  2 -  رقم الصفحة 1178 -  تم قبول هذا الطعن)

-------------------------------------------------------------------

الإخلاء بسبب إخلال المستأجر بأحد التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار هو من قبيل فسخ العقد - ويشترط للحكم به أن يكون إخلال المستأجر بالتزامه راجعا إلى تقصيره وليس راجعا إلى استعماله لحق مشروع ولا إلى تقصير المؤجر في التزاماته المقابلة.

 (الطعن رقم 2077 -  لسنــة 70 ق  -  تاريخ الجلسة 22 / 10 / 2001 -  مكتب فني 52 -  رقم الجزء  2 -  رقم الصفحة 1051)

--------------------------------------------

من المقرر قانوناً أنه لا يكفي لتجدد عقد الإيجار تجديداً ضمنياً وفقاً للمادة 599 من التقنين المدني بقاء المستأجر في العين المؤجرة بعد إنتهاء مدته، بل يتعين فوق ذلك انصراف نيته إلى التجديد، وتوجيه التنبيه بالإخلاء من أحد المتعاقدين للآخر يقيم طبقاً للمادة 600 من القانون المدني - قرينة قابلة لإثبات العكس تمنع من افتراض التجديد الضمني لو بقي المستأجر في العين بعد إنتهاء الإيجار، وعبء إثبات بقاء المستأجر في العين يقع على من يتمسك بالتجديد الضمني. وإذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى تجديد عقد الإيجار رغم قيام الطاعن - المستأجر بالتنبيه على المطعون عليه وإخطاره برغبته في عدم التجديد بما يحول دون افتراضه، وذلك أن يدلل المطعون عليه على بقاء المستأجر في العين أو يستظهر الحكم ما يهدر القرينة المانعة من قيام هذا التجديد، فإنه يكون قد خالف القانون.

 ( الطعن رقم 687 -  لسنــة 43 ق  -  تاريخ الجلسة 28 / 04 / 1976 -  مكتب فني 27 -  رقم الجزء  1 -  رقم الصفحة 1019 -  تم قبول هذا الطعن )

------------------------------------------

اشخاص شاهدوا الموضوع