مذكرة في توافر شروط إمتداد عقد الإيجار لصالح ورثة المستأجر الأصلي في دعوي ( طرد )

مذكرة في توافر شروط إمتداد عقد الإيجار لصالح ورثة المستأجر الأصلي في دعوي ( طرد ) :

الموضـوع

نحيل في شأنه  إلى ما دار بشأنه راحايا التداعي حرصا على ثمين وقت الهيئة الموقرة ، ونوجز ها دون إخلال  بمضمونها فيما جاوبته صحيفة الدعوي ،   وما أبداه المدعي من دفوع ودفاع أثناء تداول الدعوي بالجلسات ، دون تسليم منا لما جاوبه بأي مما سلف ذكره ،،،

ونوجــزها بالقـدر اللازم لـذكــرهـا ......

من أن المدعي قد عقد لواء الخصومة  بموجب صحيفة أودعت قلم كتاب المحكمة وأعلنت قانوناً بغية القضاء له بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/12/1959 المتضمن تأجير  مورث المدعي عليهم محل بملك المدعي وفسخه وتسليمه خالي من الشواغل والأشخاص .. إلخ ما جاء بالصحيفة من طلبات .

علي سند من القول :

أن مورث المدعي عليهم  يستأجر محلاً بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/12/1959 مشاهرة بغرض إستعماله محل مكواة ملابس .. وحيث أن مورث المدعي عليهم توفاه الله ولا يوجد ضمن ورثته من يعمل بمهنة والده ، ولكنهم يستعملون المحل في تجارة ( الكاوتش والسيارات ) مخالفين بذلك عقد الإيجار  .. وبذا لا يحق لهم الإستمرار في العين .

الدفـــاع

أولاً  :  سقوط حق المدعي في رفع الدعوي بالتقادم الطويل  :

      ذلك .. من حيث أنه لما كان  من المقرر قانونا بنص المادة 374 من القانون المدني أنه :  " يتقادم الإلتزام بإنقضاء خمس عشر سنه فيما عدا الحالات التي ورد عنها نص خاص في القانون ........    "  

و في هذا الشأن  جري قضاء محكمة النقض علي أن :

((  التقادم الثلاثي  المنصوص عليه في المادة 243 من القانون المدني هو تقادم استثنائي خاص بالدعوى البوليصية وهى الدعوى التي يقيمها الدائن بطلب عدم نفاذ التصرف الصادر من مدينة إضرارا به ، أما الدعــــــــــوى التي يقيمها المالك على الشيوع بطلب عدم نفاذ عقد الإيجار الذي يعقده احد الشركاء في حقه ، فإنها لا تخضع للتقادم الثلاثي المنصوص عليه في المادة 243 أنفة الذكر وإنما تجرى عليها في شأن تقادمها أحـــــكام التقادم العادي المنصوص عليه فى المادة 374 من القانون المدني )) .
                    ((  طعن رقم 2519 لسنة 74 ق   ـ   جلسة 6/4/2005  ))

     وكانت المادة 383 من القانون المدني قد نصت علي أن :  "  ينقطع التقادم بالمطالبة القضائية ولو رفعت الدعوى إلى محكمة غير مختصة وبالتنبيه ، وبالحجز ، وبالطلب الذي يتقدم به الدائن لقبول حقه في تفليس أو في توزيع وبأي عمل يقوم به الدائن للتمسك بحقه أثناء السير في إحدى الدعاوى " .

     ونصت المادة  384 من ذات القانون علي أن   :    "  ينقطع التقادم إذا أقـــــر المدين بحـق الدائن إقرارا صريحـا أو  ضمنيا .... "

     كما نصت المادة 387 من ذات القانون علي أن :   "   (1) لا يجوز للمحكمة أن تقضي بالتقادم من تلقاء نفسها ، بل  يجب أن يكون ذلك بناء على طلب المدين أو بناء على طلب دائنيه أو أي شخص له مصلحــــــة فيه ولو لم يتمسك به المدين .  (2) ويجوز التمسك بالتقادم في أية حالة كانت عليها الدعوى ولو أمام المحكمة الاستئنافية " .

      ولما كان ما سلف ..  وكان الثابت من مطالعة أوراق الدعوي أن المدعي أقامها بطلب  إنتهاء عقد الإيجار المؤرخ 1/12/1959 لعدم إمتداد  عقد الإيجار المذكور  لصالح ورثة المستأجر  وكان الثابت من واقع المستندات المقدمة منا :              أولاً : قيام المستأجر الأصلي ـ مورث المدعي عليهم ـ بتغيير النشاط إلي تجارة كاوتش السيارات  بتاريخ 1/8/1989 .        ثانياً : وفاة المستأجر الأصلي ـ مورث المدعي عليهم بتاريخ 7/10/1989 ، وإستمرار شركة التضامن بين ورثة المستأجر الأصلي وممارستهم ذات نشاط الشركة حال حياته .

(( تفضلاً : الإطلاع علي حافظة المستندات المقدمة منا بجلسة 16/3/2016 ))

     وحيث أن المدعي لم يقم برفع دعوي بهذا الشأن أو أي شأن آخر  ضد المستأجر الأصلي حال حياته ، وكذا لم يقم بإقامة دعوي بانتهاء عقد الإيجار ضد ورثته المدعي عليهم   سواء من تاريخ تغيير النشاط الحاصل في 1/8/1989 أو حتي من تاريخ صدور القانون رقم 6 لسنة 1997  .. وحيث أن الأوراق قد جاءت خلوا مما يفيد قطع مدة التقادم أو وقفها قبل إكتمال مدتها . الأمر الذي يضحي مع الدفع المبدي منا  بسقوط حق المدعي في إقامة الدعوي بالتقادم الطويل جاء علي سند صحيح من الواقع والقانون ويتعين والحال كذلك القضاء بسقوط الحق في إقامة الدعوي بالتقادم

ثانياً  :  تغيير النشاط تم حال حياة المستأجر الأصلي ( مورث المدعي عليهم بتاريخ 1/8/1989 :

1  )   إذ الثابت أن قد تحرر بين المستأجر الأصلي ـ  مورث المدعي عليهم ـ  وآخرين شركة تضامن الغرض منها تجارة كاوتشوك السيارات وقد تم التصديق عليها بالشهر العقاري بموجب محضر تصديق رقم 2549 / ج لسنة 1989  ثابت بها أن تاريخ بداية النشاط 1/8/1989 .

2  )  الثابت أنه قد تم فتح ملف ضريبي  لذات النشاط رقم 3/1/171/1582/5 ثابت به أن تاريخ بداية النشاط 1/8/1989 أي قبل وفاة مورث المدعي عليهم الحاصلة في 7/10/1989 .

(( تفضلاً : الإطلاع علي حافظة المستندات المقدمة منا بجلسة 16/3/2016 ))

      لما كان ذلك .. وكان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة مـــا دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها  .. ولم يقم المدعي آنذاك  أو مورثه  باقامة دعوي بغية طرده لتغيير النشاط  خاصة أن تغيير النشاط لم يلحق بالمبني أي ضرر علي مدي سبعة وعشرون عاماً منذ بداية النشاط حتي تاريخه ..

      والثابت أن النشاط الأخير لمورث المدعي عليهم  هو ذات النشاط الذي يمارسه ورثته المدعي عليهم  ، علي النحو الثابت بالمستندات المقدمة منا ..

وكان من المقرر بقضاء محكمتنا العليا أن :

(( مفاد نص المادة 18/د من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن المُشرع خوّل المُستأجر حق تغيير وجه استعمال العين المُؤجرة بإرادته المنفردة استثناء من الأصل العام – بشرط ألا يترتب على هذا التغيير إلحاق ضرر بالمبنى أو بشاغليه ...)).

(( الطعن رقم 2489 لسنة 55 قضائية – جلسة 21/3/1990. المصدر: "مجموعة القواعد التي قررتها محكمة النقض في تطبيق قوانين إيجار الأماكن خلال خمسة وستين عاماً" – للمُستشار/ محمد خيري أبو الليل – الجزء الأول – طبعة 1997 القاهرة – القاعدة رقم 778 – صـ 983 و 984. وراجع أحكام أخرى بذات المعني في نفس الموضع  )).

الأمر الذي تضحي معه الدعوي قد أقيمت علي غير سند صحيح من الواقع و القانون متعيناً القضاء برفضها ،،،،

ثـالثـاً  : توافر شروط إمتداد عقد الإيجار لصالح ورثة المستأجر الأصلي :

     لما كان من المقرر  بنص المادة 7 /2 من القرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقــــم 6 لسنة 1997بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه:

 "ويُشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أو النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك   كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين، أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها، والذي لا يلحق ضرراً بالمبنى ولا بشاغليه".   وبين من هذا النص أن المشرع فصل عبارة: "ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد"، بثلاث صور هي:1- النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد. (وهذه الصورة ترديد للعبارة الصريحة الواردة بنص المادة الأولى من القانون).2- النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة – أي بعد تحرير عقد الإيجار – بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين. (وهذه الصورة لا مخالفة فيها لنص المادة الأولى من القانون لأن هذا الاتفاق يعد تعديلاً لاتفاق المؤجر والمستأجر الأصلي على النشاط الذي تستعمل فيه العين المؤجرة. والكتابة هنا هي الكتابة العرفية الموقع عليها من الطرفين).3- النشاط الذي أضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها، والذي لا يلحق ضرراً بالمبنى ولا بشاغليه. (وهذه الصورة سندها حصول قوة قاهرة تحول بين ورثة المستأجر المستفيدين، وبين استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد).

((  المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" - للمستشار/ محمد عزمي البكري- الجزء الثاني - بند 41 - صـ 205 وما بعدها )).

     فاذا كانت مهنة المكوجي هي النشاط المتفق عليه  بعقد الإيجار سند الدعوي  .. وتبين أن هذه المهنة قد إنقرضت  لعزوف الناس عن الكي لدي المحلات التقليدية وإعتمادهم علي مكواة البيت أو  محلات الكي الحديثة (  اللاندري ) , و أصبحت محلات الكي البلدي لا تدر ربحاً ولا تعين علي أمور الحياة المادية ما دفع المستأجر الأصلي  لتغيير النشاط ووفقاً لنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981  لا تعد سبباً من أسباب الإخلاء  .. هذا من ناحية .. ومن ناحية أخري تم هذا التغيير من المستأجر الأصلي تحت سمع وبصر  المدعي ومورثه منذ أكثر من سبعة وعشرون عاماً بتاريخ 1/8/1989 ، وكذا منذ أكثر من تسعة عشر عاماً  من تاريخ التعديل الوارد بالقانون 6 لسنة 1967 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 .

      الأمر الذي يتفق مع المادة 7/2 من اللائحة التنفيذية للقانون رقــــم 6 لسنة 1997 ..  ويضحي تغيير النشاط من جانب المستأجر الأصلي قد تم وفقاً للقانون ..  وإمتداد عقد الإيجار لصالح ورثة المستأجر الأصلي  بات موافقاً لصحيح تطبيق القانون .

والثابت من واقع أوراق الدعوي أن التغيير الذي تم حال حياة المستأجر الأصلي لم يكن بهدف التحايل علي القانون  .. وأن النشاط الأخير للمستأجر هو ذات النشاط الذي يمارسه المدعي عليهم قد تم وفقاً لصحيح القانون المتفق عليه ضمناً بين مورث المدعي عليهم والمؤجر دالة ذلك إستمرار العلاقة الإيجارية لمدة سبعة وعشرون عاماً بعد تغيير النشاط .. علي النحو الذي عرضنا له بالتفصيل عاليه .

وفي هذا الشأن قررت محكمتنا العليا أن :

  "  المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي – بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المُشار إليهم – هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي. ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض الدعوى استناداً إلى أن الطاعنة لم تستمر في مزاولة ذات النشاط التجاري الذي كانت تمارسه المستأجرة الأصلية حين أن الثابت من السجل التجاري للطاعنة أنها غيرت استعمال العين من مهنة بائع خضروات إلى لحام كاوتشوك في 8/7/1984 أي بعد وفاة الأم الحاصلة في 20/12/1980 ولم تتحقق المحكمة عما إذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها إلى لحام كاوتشوك وما إذا كانت هذا التغيير يلحق ضرراً بالمبنى وبسلامة شاغليه فإنه يكون معيباً"

(( نقض مدني في الطعن رقم 6397 لسنة 62 قضائية – جلسة 4/7/ 1999 ))

بنــاء عاــيه

نلتمس من هيئة المحكمة الموقرة القضـاء :

                                          أصلـــــــياً   : سقوط حـق المدعي في الدعوي بالقادم الطويل .

                                         إحتياطياً  : رفض الدعوي وإلزام رافعها المصروفات والأتعاب .

                                                         وتفضلوا بقبول فائق التقدير والإجلال

                                                                                                                                                                                      وكيل  المدعـــي عليهما

اشخاص شاهدوا الموضوع